Beim Erwerb einer Immobilie ist eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eine Absicherung, welche ihm die zugesicherten Konditionen im Kaufvertrag garantiert, ohne dass diese nachträglich vom Verkäufer verändert werden können.
Das Dokument sichert dem Käufer zu, dass der Kaufpreis erst entrichtet werden muss, wenn er im Grundbuch als vollständiger Eigentümer erfasst und eingetragen wurde. Die Möglichkeit eines Betruges durch einen Zweitverkauf zur selben Zeit wird dadurch verhindert.
Bevor die Eintragung ins Grundbuch und die Löschung der Auflassungsvormerkung durchgeführt werden, gilt es als Käufer sicherzustellen, dass das erworbene Objekt frei von jeglicher finanziellen Belastung ist. Die Wichtigkeit des Dokumentes wird dadurch bescheinigt, dass es inzwischen zum Standard bei Kaufverträgen von Immobilien und Grundstücken gehört. Neben der Eintragung des neuen Eigentümers gehört eine Auflassungsvormerkung zu den zweithäufigsten Inskriptionen im Grundbuchamt. Die sichere Abwicklung der Interessen aller beteiligten Parteien wird somit sichergestellt, geregelt ist sie in § 883 des BGB.
Rechtsnatur und rechtliche Grundlagen – Uneinigkeit bei Rechtsexperten
Gesetzlich ist die Auflassungsvormerkung im BGB durch § 883 geregelt. Wörtlich werden dem Ersteller der Auflassungsvormerkung aktuelle oder zukünftige Rechte wie Veränderung, Nutzung und Anspruch eingeräumt. Weiterhin haben in Abs. 2 Verfügungen, welche nach Eingebung der Auflassungsvormerkung geltend gemacht werden, keine Auswirkung. Dies bezieht sich ebenfalls auf Straffälle wie Zwangsvollstreckung, Arrestvollziehung oder Eingebungen durch einen Insolvenzverwalter.
Wichtig ist, dass sich beide Parteien trotz Auflassungsvormerk bewusst sein müssen, dass das Auflassungsvormerk nur ein Dokument ist, das eine Einigung nach §§ 873 und 925 BGB enthält, die faktisch nur den Übergang eines Objektes von einer Partei auf die andere sicherstellt. Die Erstellung dieser Einigung muss unter der Aufsicht eines Notars, welcher gleichzeitig als Zeuge fungiert, stattfinden. Eine Urkunde ist nicht erforderlich. Im Gegensatz dazu muss der Kaufvertrag nach § 311 b BGB notarielle beurkundet werden.
Viele Rechtswissenschaftler sind der Meinung, dass die Auflassungsvormerkung weder die Bedingungen für das obligatorische oder dingliche Recht erfüllt. Die Gründe sind, dass das Dokument sich nur auf die Partei bezieht, welche einen Anspruch auf das Objekt vormerken möchte, sowie die Handlung Dritter, wie dem Gerichtsvollzieher keine Freiheit zur Verfügung einräumt. Sie wird daher auch als „sui generis“, ein Sicherungsmittel eigener Art, bezeichnet.
Fallbeispiel für die Wichtigkeit eines Auflassungsvormerks
Besitzer A verkauft ein Objekt an Käufer B. Der Kauf wird abgeschlossen, A hat eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen und gleichzeitig erklärt. Der Käufer B wurde noch nicht als Eigentümer im Grundbuchamt eingetragen, währenddessen verkaufte und ließ A sein Grundstück nach § 925 BGB an C auf, welcher direkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.
Die zu stellende Frage lautet, ob B, welcher über ein Auflassungsvormerk verfügt aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, gegenüber C die Forderung stellen kann, diesen als Eigentümer aus dem Grundbuch zu löschen.
Nach § 888 BGB liegen die notwendigen Bedingungen für eine wirksame Löschung von C als Eigentümer aus dem Grundbuch vor. Dadurch, dass B über ein wirksames Auflassungsvormerk verfügt, sind die Tatbestände der Unwirksamkeit und Vormerkung erfüllt.