Die Auflassungsvormerkung – Der zweithäufigste Eintrag im Grundbuchamt

Beim Erwerb einer Immobilie ist eine Auflassungsvormerkung für den Käufer eine Absicherung, welche ihm die zugesicherten Konditionen im Kaufvertrag garantiert, ohne dass diese nachträglich vom Verkäufer verändert werden können.
Das Dokument sichert dem Käufer zu, dass der Kaufpreis erst entrichtet werden muss, wenn er im Grundbuch als vollständiger Eigentümer erfasst und eingetragen wurde. Die Möglichkeit eines Betruges durch einen Zweitverkauf zur selben Zeit wird dadurch verhindert.

Bevor die Eintragung ins Grundbuch und die Löschung der Auflassungsvormerkung durchgeführt werden, gilt es als Käufer sicherzustellen, dass das erworbene Objekt frei von jeglicher finanziellen Belastung ist. Die Wichtigkeit des Dokumentes wird dadurch bescheinigt, dass es inzwischen zum Standard bei Kaufverträgen von Immobilien und Grundstücken gehört. Neben der Eintragung des neuen Eigentümers gehört eine Auflassungsvormerkung zu den zweithäufigsten Inskriptionen im Grundbuchamt. Die sichere Abwicklung der Interessen aller beteiligten Parteien wird somit sichergestellt, geregelt ist sie in § 883 des BGB.

Rechtsnatur und rechtliche Grundlagen – Uneinigkeit bei Rechtsexperten

Gesetzlich ist die Auflassungsvormerkung im BGB durch § 883 geregelt. Wörtlich werden dem Ersteller der Auflassungsvormerkung aktuelle oder zukünftige Rechte wie Veränderung, Nutzung und Anspruch eingeräumt. Weiterhin haben in Abs. 2 Verfügungen, welche nach Eingebung der Auflassungsvormerkung geltend gemacht werden, keine Auswirkung. Dies bezieht sich ebenfalls auf Straffälle wie Zwangsvollstreckung, Arrestvollziehung oder Eingebungen durch einen Insolvenzverwalter.

Wichtig ist, dass sich beide Parteien trotz Auflassungsvormerk bewusst sein müssen, dass das Auflassungsvormerk nur ein Dokument ist, das eine Einigung nach §§ 873 und 925 BGB enthält, die faktisch nur den Übergang eines Objektes von einer Partei auf die andere sicherstellt. Die Erstellung dieser Einigung muss unter der Aufsicht eines Notars, welcher gleichzeitig als Zeuge fungiert, stattfinden. Eine Urkunde ist nicht erforderlich. Im Gegensatz dazu muss der Kaufvertrag nach § 311 b BGB notarielle beurkundet werden.

Viele Rechtswissenschaftler sind der Meinung, dass die Auflassungsvormerkung weder die Bedingungen für das obligatorische oder dingliche Recht erfüllt. Die Gründe sind, dass das Dokument sich nur auf die Partei bezieht, welche einen Anspruch auf das Objekt vormerken möchte, sowie die Handlung Dritter, wie dem Gerichtsvollzieher keine Freiheit zur Verfügung einräumt. Sie wird daher auch als „sui generis“, ein Sicherungsmittel eigener Art, bezeichnet.

Fallbeispiel für die Wichtigkeit eines Auflassungsvormerks

Besitzer A verkauft ein Objekt an Käufer B. Der Kauf wird abgeschlossen, A hat eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen lassen und gleichzeitig erklärt. Der Käufer B wurde noch nicht als Eigentümer im Grundbuchamt eingetragen, währenddessen verkaufte und ließ A sein Grundstück nach § 925 BGB an C auf, welcher direkt als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde.

Die zu stellende Frage lautet, ob B, welcher über ein Auflassungsvormerk verfügt aber noch nicht im Grundbuch eingetragen ist, gegenüber C die Forderung stellen kann, diesen als Eigentümer aus dem Grundbuch zu löschen.

Nach § 888 BGB liegen die notwendigen Bedingungen für eine wirksame Löschung von C als Eigentümer aus dem Grundbuch vor. Dadurch, dass B über ein wirksames Auflassungsvormerk verfügt, sind die Tatbestände der Unwirksamkeit und Vormerkung erfüllt.

Gestörte Gesamtschuld – keine klare Rechtsprechung

Eine Gesamtschuld ist die Haftung mehrerer Schuldner einem Gläubiger gegenüber. § 421 BGB regelt die Gesamtschuld dahingehend, dass jeder Schuldner zu einem Teil oder komplett als Leistungserbringer dem Gläubiger gegenüber aufzukommen hat. In den Nachfolgenden §§ 422 – 427 ist festgehalten, dass die Einforderung nur ein einziges Mal bis zur Gänze erfolgt. Kommt einer der Schuldner seiner Verpflichtung nach, erlischt für die übrigen Beteiligten die Haftung.

In ihrem Wesen ist die Gesamtschuld die gläubigerfreundlichste Schuldform, da mehrere Quellen zur Begleichung der Last verpflichtet sind. Nach §§ 422 – 425 BGB ist es Sache des Begünstigten, welcher im Außenverhältnis mit den Schuldnern steht, ob er die Schuld etwa vom zahlungskräftigsten oder geteilt von allen Beteiligten einfordert. Einschränkungen, die die Innenverhältnisse nach § 426 BGB unter den Leistungserbringern regeln, existieren nicht. Zusammen mit dem Entstehungszeitraum ist das beschriebene Außenverhältnis verantwortlich dafür, dass eine gestörte Gesamtschuld entstehen kann, die einen der Gläubiger von seinen Pflichten befreit.

Entstehung der gestörten Gesamtschuld – Fallbeispiel und Auswirkungen

Fallbeispiel: Die Arbeitskollegen K1 und K2 bilden eine Fahrgemeinschaft für den Weg zur Arbeit. Im Falle eines Unfalls durch leichte Fahrlässigkeit lässt sich der Fahrer K1 vom Beifahrer K2 von der Haftung freistellen. K1 verursacht auf der Fahrt einen durch leichte Fahrlässigkeit verursachten Unfall mit der Person S1, welche ebenfalls der leichten Fahrlässigkeit schuldig ist, K2 ist durch geringe Verletzungen als Geschädigter schadensersatzberechtigt.

Problemstellung: Im Normalfall wären beide Fahrer K1 und S1 als Unfallverursacher nach §§ 421 – 425 BGB zu gleichen Teilen Schadensersatzschuldner von K2 als Geschädigtem. Da K1 aber bereits bei Entstehung der Schuld von der Haftung befreit war, ist der Tatbestand einer gestörten Gesamtschuld gegeben. Keiner der Beteiligten kann sich somit auf die normalerweise geltende Rechtsgrundlage berufen, besonders für K2 als Geschädigten unbequem, da die gläubigerfreundlichste Schuldform und somit eine, als sicher geltende Begleichung seiner Ansprüche, durch mehrere Schuldner entfällt.

Lösungsansätze bei gestörter Gesamtschuld – Individuelle Rechtsprechung mit drei Lösungsansätzen

Da eine entsprechende Gesetzesgrundlage im Falle der gestörten Gesamtschuld fehlt, kommt eine individuelle Rechtsprechung zum Tragen. Im genannten Fallbeilspiel entsteht ein Schadensverhältnis zwischen drei Personen – insgesamt stehen daher drei verschiedene Lösungsansätze zur Verfügung, jeweils zu Ungunsten der Beteiligten.

Der erste lösungsorientierte Ansatz fingiert ein Gesamtschuldverhältnis, sodass der privilegierte Schuldner K1 trotz Haftungsausschluss nach § 426 BGB für einen Teil der Schadensersatzansprüche von K2 aufzukommen hat.
Als Grundlage dient die Annahme, dass die Haftungserleichterung lediglich das Außenverhältnis von Gläubiger K2 und Schuldner K1 betreffe und nicht das Innenverhältnis, welches ausschlaggebend für Schadensersatzansprüche einer Gesamtschuld ist. Am ungünstigsten steht nun der Schuldner K1 da, welcher trotz vertraglich abgeschlossener Haftungsprivilegien für die Schadensersatzansprüche mit aufzukommen hat.

Als zweiter Lösungsansatz steht dem Gläubiger K2 eine volle Haftung seitens des zweiten Unfallverursachers S1 zu, da K1 als Schuldner durch den Haftungsausschluss nicht infrage kommt. S1 hätte den vollen Schaden zu tragen, die Möglichkeit eine Teilschuld auf den privilegierten Unfallverursacher K1 abzuwälzen, wird nicht gewährt. Diese Entscheidung geht voll zulasten des zweiten Unfallverursachers S1.

Der letzte Lösungsansatz gesteht dem privilegierten Unfallverursacher K1 durch den Haftungsausschluss eine Schuldbefreiung zu, während der Gläubiger K2 vom zweiten Unfallverursacher S1 den anteiligen Schadensersatz erhält. Begünstigt sind die Schuldner K1 und S1, da diese zum einen in den Genuss der Haftungsprivilegien kommen und zum anderen nicht den vollen Betrag der Schadensersatzansprüche aufzubringen haben.

Je nach Situation kommt einer der drei genannten Lösungsansätze zur Anwendung. Im Falle einer vertraglichen oder gesetzlichen Haftungsprivilegierung folgt die Rechtsprechung am häufigsten dem dritten Weg, da Regressforderungen zwischen den beiden Schuldnern K1 und S1 ausgeschlossen werden, welche kompliziert und zeitraubend geklärt werden müssen. Im Falle einer engen persönlichen Bindung zwischen K1 und K2 würde selten der erste Lösungsansatz zum Tragen kommen, welcher dem dritten Beteiligten S1 die Gesamtschuld zuweist.